卖家一房二卖 构成根本性违约应承担责任

　　【基本案情】2015年底，上海的赵阿姨委托一家房产中介帮忙挂牌出售浦东康桥镇的一套房屋。很快，赵阿姨的房子就被张女士看中，双方在中介的促成下签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，房屋售价146万元，张女士先行支付了赵阿姨定金10万元。但是，赵阿姨提出，因房子是登记在其已故丈夫的名下，必须等公证手续齐备拿到新产证才能与张女士签订《上海市房地产买卖合同》。对此，张女士也没有异议，同意40天之后再正式网签。

　　然而，就在等待公证的时间里，上海的房价突飞猛进，赵阿姨楼下邻居的房子一下子涨到了175万元，这对赵阿姨刺激不小，遂找来另一中介小陈商量对策。小陈一边跟赵阿姨串通好以家庭矛盾为幌子拖延签约，另一边偷偷地帮赵阿姨另寻出价更高的买家，赵阿姨则答应事成之后借4000元给小陈。同时，买家张女士也担心房东因房价上涨而违约，一听到公证书办出来之后立即找到赵阿姨，要求尽快签约。

　　“女儿觉得我把房子卖便宜了，骗了她，在跟我闹矛盾，公证书是她交的钱，现在她把公证书拿去了，我办不出新产证。”赵阿姨装作很无奈的样子。为了让张女士相信，赵阿姨还让小陈充当其女婿，与张女士交涉，并提出适合低售价180万元的要求。张女士觉得要价太高，断然拒绝。不久，小陈帮赵阿姨找来新买家，以比张女士高出27万元的价格，也就是173万元的售价进行了网签。

　　待赵阿姨拿到首付款后，小陈接着冒充其女婿，向张女士提出愿意双倍返还定金。至此，张女士也识破了他们的谎言，自然不肯，遂将卖家赵阿姨诉至浦东新区法院，要求其双倍返还定金20万元，并支付违约金292000元。

　　庭审期间，原告还找来小陈作证。原来，赵阿姨当时对小陈出借4000元的承诺事后并未兑现，小陈一怒之下又“变脸”来替原告作证。

　　【裁判结果】一审法院认为，本案中定金罚则和违约金条款不能同时适用，判决被告返还原告定金10万元，并支付违约金29万余元。

　　【南京律师案件评析】原、被告之间签订的合同系双方真实意识表示，内容未违反法律禁止性规定，应属合法有效，双方均应遵照履行;被告将系争房屋以高于原、被告合同价27万元的价格另售他人，其行为表明不再履行合同主要义务，被告构成根本性违约。同时，本案中定金罚则和违约金条款不能同时适用，故作出如上判决。

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